一季度湖南房地产销售快速回升 投资高位增长

决策咨询18期

来源:    发布时间:2018-04-28

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  一季度,湖南受三四线城市棚户区改造、货币化安置,一二线城市限购投资外溢等综合因素的影响,商品房销售整体呈现较快增长。受房地产预期向好影响,开发投资延续去年以来的高速增长态势。

  一、房地产市场发展情况

  (一)商品房销售快速回升

  一季度,全省商品房销售面积1517.37万平方米,同比增长13.1%,增速比1-2月提升0.3个百分点,比2017年提升7.6个百分点,高于全国平均水平9.5个百分点,居全国第9位,中部第5位。其中,住宅销售面积1343.21万平方米,增长11.8%;办公楼销售面积27.60万平方米,增长11.1%;商业营业用房销售面积119.54万平方米,增长52.4%。

  商品房销售额863.68亿元,同比增长28.9%,增速较1-2月持平,比2017年提升10.0个百分点,高于全国平均水平18.5个百分点,居全国第9位,中部第4位。其中,住宅销售额705.16亿元,增长24.6%;办公楼销售额25.59亿元,增长8.1%;商业营业用房销售额120.62亿元,增长79.0%。

  分地区看,仅张家界、郴州2市商品房销售面积下降,分别下降10.6%、2%。其他12个市州全部实现商品房销售面积正增长。增速居前三的市州为岳阳、邵阳、株洲,分别为30.0%、28.3%、27.4%。

一季度湖南房地产销售情况(分地区)

指标名称

销售面积(万平方米)

增长(%

 湖南省

1517.37

13.1

      长沙市

449.10

6.1

      株洲市

167.53

27.4

      湘潭市

71.81

16.5

      衡阳市

123.39

6.2

      邵阳市

61.54

28.3

      岳阳市

90.82

30.0

      常德市

86.09

14.7

      张家界市

11.57

-10.6

      益阳市

72.87

17.5

      郴州市

97.96

-2.0

      永州市

114.06

15.6

      怀化市

100.07

24.5

      娄底市

36.33

10.8

      湘西自治州

34.22

17.9

  从住宅销售类型看,中型住宅占主体。90平米以下住房销售106.63万平方米,同比下降35.9%,占住宅销售面积7.9%;90至144平米住房销售1001.52万平方米,增长14.7%,占住宅销售面积74.6%;144平米以上住房销售235.06万平方米,增长45.4%,占住宅销售面积17.5%;别墅、高档公寓销售27.89万平方米,增长7.7%,占住宅销售面积2.1%。

  从现房期房销售情况看,期房占绝大多数。一季度,期房销售面积1292.70万平方米,增长24.2%,占商品房销售面积85.2%;现房销售面积224.68万平方米,下降25.3%。

  (二)商品房价格上涨

  一季度,全省商品房销售均价为5692元/平方米,同比上涨14.0%,比2017年涨幅扩大1.3个百分点。其中,住宅销售均价5250元/平方米,同比上涨11.4%。

  (三)房地产开发投资高位增长

  一季度,全省房地产开发投资598.71亿元,同比增长14.0%,增速比1-2月提升了1.6个百分点,比2017年回落1.9个百分点,高于全国平均水平3.6个百分点,增速居全国第9位,中部六省第2位。已连续12个月保持在10%以上的增速。其中,住宅完成投资407.33亿元,增长18.1%,占房地产开发投资的比重为68.0%;办公楼完成投资19.97亿元,下降33.3%;商业营业用房完成投资99.85亿元,增长9.2%。

  分地区看,11个市房地产开发投资实现增长。增速居前三位的市为湘西、张家界、常德,分别为48.7%、40.5%、38.7%;完成投资下降的有娄底、郴州、永州三个市州,分别下降8.5%、5.8%、0.5%。

一季度湖南房地产完成投资情况(分地区)

指标名称

本年完成投资(亿元)

增长(%

 湖南省

598.71

14.0

      长沙市

260.23

6.0

      株洲市

53.91

35.5

      湘潭市

34.29

28.9

      衡阳市

32.78

12.0

      邵阳市

30.59

20.9

      岳阳市

29.02

16.2

      常德市

36.82

38.7

        张家界市

7.27

40.5

      益阳市

19.77

20.0

      郴州市

29.65

-5.8

      永州市

16.33

-0.5

      怀化市

30.7

37.3

      娄底市

8.87

-8.5

          湘西自治州

8.48

48.7

  (四)待售面积继续下降

  3月末,全省商品房待售面积1881.60万平方米,同比下降29.6%。其中,住宅待售面积913.43万平方米,下降39.5%;办公楼待售面积95.97万平方米,增长8.0%;商业营业用房待售面积555.31万平方米,下降17.3%。

  (五)施工及新开工面积增速企稳回升

  一季度,全省房地产施工面积27145.99万平方米,同比增长7.6%,增速比1-2月份提升0.7个百分点,比2017年提升2.5个百分点。其中,住宅施工面积19380.53万平方米,增长7.9%。房屋新开工面积1842.36万平方米,增长32.2%,增速比1-2月回落8.6个百分点,比2017年提升22.0个百分点。其中,住宅新开工面积1384.65万平方米,增长36.7%。房屋竣工面积1053.53万平方米,增长8.0%,增速比1-2月份回落0.9个百分点。其中,住宅竣工面积779.16万平方米,增长10.8%。

  (六)开发企业资金较充裕

  一季度,全省房地产开发企业到位资金1140.43亿元,同比增长2.7%,增速比1-2月份提升2.9个百分点,比2017年回落11.7个百分点。其中,国内贷款164.68亿元,下降12.5%;自筹资金313.12亿元,下降1.1%;其他资金662.63亿元,增长9.6%。在其他资金中,定金及预收款398.26亿元,增长18.5%;个人按揭贷款211.70亿元,增长1.8%。

  (七)房地产新增供地大幅增长

  据省国土厅统计,一季度全省供应房地产用地1012公顷,同比增长97.4%。其中,供应商服用地324公顷,同比增长93.9%;供应住宅用地688公顷,同比增加99.1%。

  二、值得关注的问题

  为了保持房地产市场平稳健康发展态势,部分市州采取了限购等调控措施抑制房地产市场大幅波动,但由于促进房地产市场发展的长效机制尚未建立,棚户区改造、货币化安置等政策的实际对冲,造成2018年房地产市场还面临一些问题,值得重视。

  (一)房地产分化趋势将继续。部分城市受限购政策的影响,销售面积增长放缓,但新旧房价倒挂,涨价压力仍大。未限购的三四线城市受棚户区改造、货币化安置,一二线城市限购投资外溢等综合因素的影响,销售在短期内有可能进一步提速。

  (二)新开工面积大幅增长。一季度,全省房地产新开工面积增速高达32.2%,比2017年大幅提升22.0百分点,从投资方向来看,主要集中在三四线城市。在三四线城市经济基础薄弱,未来房地产政策(特别是房地产税)不明,去库存刚刚取得成效的情况下,加大房地产投资,形成未来大量的新增供给能否消化,有待商榷。

  (三)棚户区改造货币化安置面过大。棚户区改造不仅加大了房地产投资,同时扩大了刚需,拉高了房价,造成部分城市投机性和恐慌性购房,对房地产长期稳定发展不利。

  三、对策建议

  房地产是国民经济的重要产业,对提高人民生活质量等具有重要意义。促进房地产平稳健康发展,防止大起大落和泡沫化,需要建立和完善长效机制。

  (一)切实贯彻落实房地产发展政策

  党的十九大和中央经济工作会议,再次提出要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。按照中央规定,全面梳理已出台的房地产政策,细化住房租购并举规划,尽快建立起促进房地产发展的长效机制。

  (二)坚持因城施策的房地产调控措施

  商品房作为不动产,具有地域性强的特点,供求关系对价格影响巨大。对人口净流入速度快、经济规模大的城市,一方面要坚持调控力度不放松,用短期的治标措施为长期的健康发展创造空间和争取时间,另一方面,要对三四线经济基础薄弱城市的房地产投资进行合理规划和正确引导,避免因商品房短期的价量齐升,加大投入,造成长期的供应过剩。

  (三)棚户区的改造尽量采用回迁、置换的方式

  进一步优化棚户区改造政策,防止货币化安置过度化。尽量采用回迁、置换的方式,减弱其对供需矛盾的影响。

  (四)控制房地产信贷规模

  房地产加杠杆是房价快速上涨的重要推手。防止房地产泡沫,首先是要去杠杆。当前,要严禁给投资性、投机性购房予以信贷支持,提高改善性住房的信贷首付比例,使信贷资金更多地流向实体经济和产业项目建设。

承办:投资处
执笔:谢    凡
核稿:徐    林
责编:钟军德