房屋销售趋缓 开发投资平稳

——前三季度湖南房地产运行情况分析

决策咨询46期

来源:    发布时间:2017-11-01

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  前三季度,湖南房地产市场受一二线城市销售回落、长沙限购、银行限贷等综合因素影响,商品房销售面积和销售额增速均较上半年出现大幅回落,但房地产开发企业对前景依然看好,开发投资保持平稳增长。

  一、房地产市场发展情况

  (一)商品房销售增速急剧回落

  前三季度,全省商品房销售面积5373.50万平方米,同比增长7.4%,增幅比上半年回落7.4个百分点,低于全国平均水平2.9个百分点,居全国第19位,中部第5位。其中,住宅销售面积4694.10万平方米,增长4.0%;办公楼销售面积92.97万平方米,增长36.4%;商业营业用房销售面积406.03万平方米,增长42.8%。

  商品房销售额2731.12亿元,同比增长16.0%,比上半年回落7.5个百分点,但仍高于全国平均水平1.4个百分点,居全国第19位,中部第5位。其中,住宅销售额2211.06亿元,增长10.8%;办公楼销售额84.29亿元,增长33.3%;商业营业用房销售额360.47亿元,增长46.6%。

  分地区看,长沙市受房地产调控政策影响,商品房销售面积断崖式下降。前三季度,长沙新建商品房销售面积1347.28万平方米,同比下降22.3%,较上半年、1-8月下降幅度分别扩大12.0和7.4个百分点;其他13个市州全部实现商品房销售面积正增长。13个市州商品房销售面积增长23.3%,比上半年提高17.8个百分点,除益阳市外,12个市州商品房销售面积增幅达两位数,其中张家界市、湘潭市、怀化市、常德市、娄底市商品房销售面积增速更是超过30%。

  从房屋类型来看,住宅销售对全省商品房销售增长的贡献率最大,为49.1%,但较一季度、上半年已大幅降低。

  (二)商品房价格稳步上涨

  前三季度,全省商品房销售均价为5083元/平方米,同比上涨8.0%,比上半年涨幅扩大0.4个百分点。

  (三)房地产开发投资平稳增长

  前三季度,全省房地产开发投资2368.03亿元,同比增长14.9%,增幅比上半年扩大0.2个百分点,高于全国平均水平6.8个百分点。其中,住宅完成投资1467.66亿元,增长11.8%;办公楼和商业营业用房分别完成投资122.84亿元和444.14亿元,分别增长2.2%和12.4%。

  分地区看,11个市房地产开发投资实现增长。增速居前三位的市为湘潭、常德、永州,分别为35.0%、34.1%、24.0%;完成投资下降的有湘西、娄底、郴州三个市州,分别下降33.6%、27.0%、7.7%。

  2017年前三季度湖南房地产分地区开发投资情况

地区

本年完成投资(亿元)

增幅(%

 湖南省

2368.03

14.9

      长沙市

1137.1

23

      株洲市

211.54

8.6

      湘潭市

119.49

35

      衡阳市

111.77

4.5

      邵阳市

112.54

7.5

      岳阳市

104.95

15.6

      常德市

127.13

34.1

      张家界市

27.36

8.6

      益阳市

63.83

8.2

      郴州市

111.25

-7.7

      永州市

78.37

24

      怀化市

90.55

5.2

      娄底市

45.71

-27

      湘西土家族苗族自治州

26.45

-33.6

  (四)待售面积继续下降

  9月末,全省商品房待售面积2331.97万平方米,同比下降27.0%,但比8月末略增7.68万平方米。其中,住宅待售面积1217.22万平方米,下降37.9%;办公楼待售面积76.18万平方米,下降16.7%;商业营业用房待售面积657.15万平方米,下降4.9%。

  (五)施工及新开工面积增速企稳回升

  前三季度,全省房地产施工面积2.94亿平方米,同比增长4.1%,增幅比上半年提高1.4个百分点,增速居全国第10位,中部第4位。其中,新开工面积5513.58万元,增长5.8%,较上半年提升6.9个百分点,增速居全国第13位,中部第4位。

  (六)开发企业资金较充裕

  前三季度,特别是上半年商品房销售火爆,资金快速回笼,使得房地产开发企业资金较为充裕。前三季度,湖南房地产开发企业本年到位资金3352.09亿元,同比增长15.9%,比完成投资多984.05亿元。其中,国内贷款507.37亿元,增长28.6%;自筹资金948.99亿元,增长3.9%;定金及预收款1062.69亿元,增长19.7%;个人按揭贷款676.13亿元,增长15.9%。定金及预收款增长的贡献率为38.0%,是增长的主要支撑。

  二、值得关注的问题

  今年以来,随着一线城市和热点城市房地产调控政策不断出台,全省房地产市场运行出现了新变化,或将影响下阶段房地产市场走势。

  (一)省会长沙新建商品房销售急剧放缓

  自3、5、9月份,长沙连续实施限购、限贷、限价、限签等房地产调控政策以来,长沙商品房销售的火热场面迅速趋冷。前三季度,新建商品房销售面积1347.28万平方米,同比下降22.3%,低于全省平均增速29.7个百分点,比上半年跌幅扩大10个百分点。长沙市是我省核心城市,商品房销售面积占全省近三分之一,长沙市商品房销售大幅下降已对全省房地产市场造成重大影响。

  (二)销售大幅下滑,对相关行业的影响开始显现

  前三季度,全省商品房销售面积增速从上半年的14.8%,下滑至7.4%,对相关上下游产业造成影响开始显现。如与房地产产业联系密切的建筑业,已开始出现下滑的势头,全省有资质的建筑业企业前三季度总产值增速由上半年的12.4%,下滑至11.5%。如未来商品房销售继续大幅下滑,对相关产业的负面影响或将更加明显。

  (三)三四线城市去库存取得成效,但要警惕新的大规模投资形成新的库存

  除长沙外的其他13个市州全部实现商品房销售面积正增长,去库存效果明显。13个市州商品房待售面积大幅下降,同比降低24.9%。在销售火爆的背景下,部分市州房地产企业又大幅增加投入,要警惕形成新一轮的库存。

  三、对策建议

  (一)认真贯彻落实中央关于促进房地产市场平稳健康发展的政策,确保市场供应

  要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,综合运用金融、土地、财税等手段,加快研究建立符合省情、适应市场规律的基础性制度,打击投机性购房,限制投资性购房,支持刚性需求,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。要确保长沙等热点地区的商品房供应。

  (二)研究“租售同权”等相关政策,加大对中低收入家庭的住房保障力度

  加快棚户区改造进程,使改造地区尽快形成开发投资,形成供给。加大保障性住房实物配租力度,使低收入家庭住有所居。对首套房仍然执行区别化信贷政策。

  (三)健全房地产调控的长效机制

  加快推进房地产市场基础性建设,积极探索房产税试点工作,探索建立房地产租赁市场管理办法,加强房地产调控,健全房地产健康发展的长效机制。

承办:投资处
执笔:谢    凡
核稿:徐    林
责编:钟军德